Неожиданные требования со стороны финансового ведомства при покупке или продаже недвижимости на территории Германии
Октябрь 4, 2017
Вопрос покупки или продажи недвижимости на территории Германии остается актуальным и по сей день, несмотря на значительный рост цен за последние годы. Стабильность рынка привлекает внимание зарубежных инвесторов к недвижимости на территории Германии.
С одной стороны, решение о приобретении или продаже недвижимого имущества на территории Германии является как выгодным капиталовложением, так и выгодной сделкой, с другой стороны следует отметить, что сама процедура приобретения или продажи недвижимости достаточно сложна.
Не только покупка недвижимых объектов связана с проблемами для русских клиентов, но также и их продажа. Помимо таких вопросов, как недостатки самого недвижимого объекта, которые продавец должен указывать покупателям и которые, в свою очередь, могут понизить соответствующую цену, нужно учитывать конечно же и другие вопросы, которые возникают в связи с продажей. Основным из вопросов, который возникает в связи с продажей, особенно, если недвижимый объект продается с прибылью, это вопрос налогообложения прибыли.
Что говорит закон
В § 23 Закона о подоходном налоге говорится, что налогом облагается любая прибыль при продаже недвижимых объектов или прав, связанных с недвижимыми объектами, если между датой заключения о покупке недвижимого объекта и датой заключения договора о продаже недвижимого объекта не прошло десяти лет, так называемый спекулятивный срок.
Исключением является только тот случай, если в год продажи и предыдущие два года квартира или дом использовались исключительно в частных целях собственного проживания. То есть, если недвижимый объект, квартира сдавались в аренду, то до истечения 10-ти летнего срока между датой заключения договора о покупке и датой заключения договора о продажи прибыль с продажи недвижимого объекта всегда подлежит налогообложению на территории Германии.
Вопрос налогового резидентства
Если же последние три года до заключения договора продажи квартира использовалась в личных целях для собственного проживания, прибыль с продажи в теории не должна облагаться налогами на территории Германии. Однако, здесь играет роль вопрос, является ли собственник квартиры, недвижимого объекта ограниченным или неограниченным налогоплательщиком на территории Германии. В случае, если собственник квартиры является неограниченным налогоплательщиком на территории Германии, то есть он ежегодно сдает налоговые декларации и заявляет о всех своих всемирных доходах, в случае продажи недвижимого объекта после 3-х летнего личного использования для собственного проживания прибыль с продажи не облагается налогом. Если же собственник является ограниченным налогоплательщиком на территории Германии и не имел на территории Германии других доходов, налоговое ведомство может прийти к заключению, что даже, если квартира не сдавалась в аренду, она в свою очередь не использовалась для личного проживания, т.к. в случае использования квартиры для личного проживания собственник становится неограниченным налогоплательщиком и, тем самым, обязан (до) сдавать налоговые декларации в Германии, указывая все свои всемирные доходы.
Возможные требования со стороны финансового ведомства
Здесь речь не идет о том, что, сдавая налоговую декларацию, он будет обязан платить в Германии налоги в соответствии со своими всемирными доходами. Этот вопрос рассматривается отдельно на основании Договоров об избежании двойного налогооблажения с теми странами, где собственник имеет соответствующие доходы. Здесь речь идет исключительно о вопросе, обязан ли собственник недвижимости вообще отчитываться о своих всемирных доходах или нет. Если налоговое ведомство рассматривает собственника как ограниченного налогоплательщика, то оно рассматривает покупку недвижимого объекта, даже если он не сдается в аренду, как капиталовложение и тем самым считает, что недвижимый объект не используется в целях личного проживания, а тем самым исключительный трехлетний срок в этом случае не применим. Это же приводит к обязанности оплаты налога с прибыли. Так как нотариально заверенный договор купли-продажи также пересылается и в налоговое ведомство, то не исключены случаи, когда налоговое ведомство по отношению к ограниченному налогоплательщику примет меры предварительного удержания части покупной цены (залога) в соответствии с § 50а Закона о подоходном налоге.
Налоговое ведомство имеет возможность обязать покупателя выплатить напрямую в налоговое ведомство часть покупной цены и удерживать эту часть до тех пор, пока не будет формально принято окончательное решение о вопросе налогообложения ограниченного налогоплательщика на территории Германии!
В целях избежания тех или иных неприятных ситуаций, а также «подводных камней» мы рекомендуем воспользоваться услугами адвоката. Проведение юридической консультации до покупки или продажи недвижимости на территории Германии, а также возможное сопровождение в процессе сделки являются одним из критериев залога успеха Вашей сделки!
С одной стороны, решение о приобретении или продаже недвижимого имущества на территории Германии является как выгодным капиталовложением, так и выгодной сделкой, с другой стороны следует отметить, что сама процедура приобретения или продажи недвижимости достаточно сложна.
Не только покупка недвижимых объектов связана с проблемами для русских клиентов, но также и их продажа. Помимо таких вопросов, как недостатки самого недвижимого объекта, которые продавец должен указывать покупателям и которые, в свою очередь, могут понизить соответствующую цену, нужно учитывать конечно же и другие вопросы, которые возникают в связи с продажей. Основным из вопросов, который возникает в связи с продажей, особенно, если недвижимый объект продается с прибылью, это вопрос налогообложения прибыли.
Что говорит закон
В § 23 Закона о подоходном налоге говорится, что налогом облагается любая прибыль при продаже недвижимых объектов или прав, связанных с недвижимыми объектами, если между датой заключения о покупке недвижимого объекта и датой заключения договора о продаже недвижимого объекта не прошло десяти лет, так называемый спекулятивный срок.
Исключением является только тот случай, если в год продажи и предыдущие два года квартира или дом использовались исключительно в частных целях собственного проживания. То есть, если недвижимый объект, квартира сдавались в аренду, то до истечения 10-ти летнего срока между датой заключения договора о покупке и датой заключения договора о продажи прибыль с продажи недвижимого объекта всегда подлежит налогообложению на территории Германии.
Вопрос налогового резидентства
Если же последние три года до заключения договора продажи квартира использовалась в личных целях для собственного проживания, прибыль с продажи в теории не должна облагаться налогами на территории Германии. Однако, здесь играет роль вопрос, является ли собственник квартиры, недвижимого объекта ограниченным или неограниченным налогоплательщиком на территории Германии. В случае, если собственник квартиры является неограниченным налогоплательщиком на территории Германии, то есть он ежегодно сдает налоговые декларации и заявляет о всех своих всемирных доходах, в случае продажи недвижимого объекта после 3-х летнего личного использования для собственного проживания прибыль с продажи не облагается налогом. Если же собственник является ограниченным налогоплательщиком на территории Германии и не имел на территории Германии других доходов, налоговое ведомство может прийти к заключению, что даже, если квартира не сдавалась в аренду, она в свою очередь не использовалась для личного проживания, т.к. в случае использования квартиры для личного проживания собственник становится неограниченным налогоплательщиком и, тем самым, обязан (до) сдавать налоговые декларации в Германии, указывая все свои всемирные доходы.
Возможные требования со стороны финансового ведомства
Здесь речь не идет о том, что, сдавая налоговую декларацию, он будет обязан платить в Германии налоги в соответствии со своими всемирными доходами. Этот вопрос рассматривается отдельно на основании Договоров об избежании двойного налогооблажения с теми странами, где собственник имеет соответствующие доходы. Здесь речь идет исключительно о вопросе, обязан ли собственник недвижимости вообще отчитываться о своих всемирных доходах или нет. Если налоговое ведомство рассматривает собственника как ограниченного налогоплательщика, то оно рассматривает покупку недвижимого объекта, даже если он не сдается в аренду, как капиталовложение и тем самым считает, что недвижимый объект не используется в целях личного проживания, а тем самым исключительный трехлетний срок в этом случае не применим. Это же приводит к обязанности оплаты налога с прибыли. Так как нотариально заверенный договор купли-продажи также пересылается и в налоговое ведомство, то не исключены случаи, когда налоговое ведомство по отношению к ограниченному налогоплательщику примет меры предварительного удержания части покупной цены (залога) в соответствии с § 50а Закона о подоходном налоге.
Налоговое ведомство имеет возможность обязать покупателя выплатить напрямую в налоговое ведомство часть покупной цены и удерживать эту часть до тех пор, пока не будет формально принято окончательное решение о вопросе налогообложения ограниченного налогоплательщика на территории Германии!
В целях избежания тех или иных неприятных ситуаций, а также «подводных камней» мы рекомендуем воспользоваться услугами адвоката. Проведение юридической консультации до покупки или продажи недвижимости на территории Германии, а также возможное сопровождение в процессе сделки являются одним из критериев залога успеха Вашей сделки!